El precio por el que vendes tu casa nunca coincide con el dinero que te llevas limpio. Los trámites y los impuestos recortan esa cifra antes de pisar la notaría, por lo que dominar los números y exenciones fiscales es vital para blindar tus ahorros y evitar sustos de Hacienda en tu próxima declaración de la renta.
Qué paga el vendedor al vender un piso
Como propietario que vende, estos son los conceptos que te corresponden a ti:
- IRPF por la ganancia patrimonial: impuesto estatal sobre el beneficio obtenido con la venta.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): impuesto local sobre el incremento de valor del suelo.
- Gastos de la venta: certificado energético, nota simple, cancelación de la hipoteca (si la tienes) y estar al corriente de IBI y comunidad.
La escritura de compraventa y el impuesto de la compra los asume, por norma general, el comprador. Vamos concepto por concepto.
1. IRPF: el impuesto por la ganancia patrimonial
Al vender obtienes (o no) una ganancia, y Hacienda grava ese beneficio en tu declaración de la renta del año siguiente. La ganancia patrimonial no es el precio de venta, sino la diferencia entre lo que ganas y lo que en su día te costó el piso.
Cómo se calcula la ganancia
La fórmula es sencilla:
Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición
- Valor de adquisición: el precio al que compraste, más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) y más las inversiones y mejoras que hayas hecho (una reforma integral, por ejemplo; no el mantenimiento).
- Valor de transmisión: el precio actual de venta, menos los gastos que asumes tú para venderlo (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético, etc.).
Ese cálculo hace que la ganancia real —y por tanto el impuesto— sea bastante menor de lo que muchos propietarios creen, porque suman todos los gastos deducibles.
Tramos de IRPF en 2026
La ganancia tributa en la llamada base del ahorro, con estos tramos en 2026:
| Ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Es un impuesto progresivo por tramos: no pagas un único porcentaje sobre todo, sino el que corresponde a cada franja.
Cómo no pagar IRPF: exenciones
Hay tres situaciones muy habituales en las que puedes quedar exento total o parcialmente:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 24 meses (antes o después), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual y tienes 65 años o más, la ganancia está totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir.
- Renta vitalicia (mayores de 65 años): al vender cualquier inmueble, si destinas lo obtenido a contratar una renta vitalicia (hasta 240.000 €) en un plazo de 6 meses, la ganancia queda exenta.
2. La plusvalía municipal en Madrid (IIVTNU)
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes. La paga el vendedor y se gestiona en el Ayuntamiento. En la ciudad de Madrid, el tipo impositivo es del 29 % sobre la base imponible.
Los dos métodos de cálculo (eliges el que menos pague)
Desde la reforma de 2021 puedes elegir el método que te resulte más favorable:
- Método objetivo: se aplica un coeficiente al valor catastral del suelo según los años que hayas sido propietario (coeficientes de 0,15 a 0,45 aproximadamente). Sobre esa base se aplica el 29 %.
- Método real: se calcula la ganancia real del suelo (diferencia entre valor de compra y de venta, aplicando el porcentaje que el suelo representa sobre el valor catastral total) y se aplica el 29 %.
Puedes optar por el que arroje una cuota menor, lo que en muchas operaciones supone un ahorro importante.
Cuándo NO se paga plusvalía municipal
Si vendes con pérdidas —por menos de lo que compraste— no hay incremento de valor y, por tanto, no se paga plusvalía municipal. Es fundamental conservar las escrituras de compra y venta para poder demostrarlo.
Plazos
En una compraventa, tienes 30 días hábiles desde la fecha de la escritura para presentar la autoliquidación y pagar (o declarar que no hay que pagar).
3. Gastos de la venta (que no son impuestos)
Más allá de los impuestos, como vendedor asumes una serie de gastos para poder firmar:
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para poder anunciar y vender. Suele costar entre 60 € y 150 € según el inmueble.
- Nota simple del Registro de la Propiedad: unos pocos euros; acredita la titularidad y las cargas.
- Cancelación registral de la hipoteca: si aún tienes hipoteca, hay que cancelarla registralmente (notaría, registro y, en su caso, gestoría).
- Estar al corriente de IBI y comunidad: necesitarás el certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no hay deudas. El IBI del año suele prorratearse entre comprador y vendedor.
En la Comunidad de Madrid no se exige cédula de habitabilidad para vender, a diferencia de otras comunidades autónomas.
Ejemplo práctico
Imagina que compraste un piso en 2010 por 200.000 € (con 20.000 € de gastos e impuestos de aquella compra) y hoy lo vendes por 320.000 €, con 12.000 € de gastos de venta:
- Valor de adquisición: 200.000 € + 20.000 € = 220.000 €
- Valor de transmisión: 320.000 € − 12.000 € = 308.000 €
- Ganancia patrimonial: 308.000 € − 220.000 € = 88.000 €
El IRPF sobre esos 88.000 € se calcula por tramos: 19 % de los primeros 6.000 €, 21 % de 6.000 a 50.000 € y 23 % del resto, lo que da unos 19.120 € aproximadamente —siempre que no apliques ninguna exención—. A ello sumarías la plusvalía municipal y los gastos ya descontados. Si el piso fuera tu vivienda habitual y reinviertes en otra, esa factura de IRPF podría desaparecer por completo.
Cómo pagar menos impuestos al vender (de forma legal)
- Reúne todos los gastos deducibles: facturas de la reforma, gastos de la compra original, comisión de la agencia… todo reduce la ganancia.
- Elige el método de plusvalía más favorable y comprueba si realmente ha habido incremento de valor del suelo.
- Estudia las exenciones por vivienda habitual, edad o reinversión antes de firmar, no después.
- Planifica el momento de la venta: el año fiscal en que firmas determina cuándo y cómo tributas.
Cada operación es distinta, y un pequeño error de cálculo puede costar mucho dinero. En nuestros servicios incluimos el asesoramiento legal y fiscal para que sepas de antemano cuánto te va a quedar limpio y no tengas sorpresas. Si quieres una valoración y un análisis de tu caso, cuéntanoslo y lo revisamos contigo.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Las cifras y tipos pueden variar; consulta tu caso concreto con un profesional antes de tomar decisiones.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los impuestos al vender un piso, el comprador o el vendedor?
El vendedor paga el IRPF por la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal. El comprador asume el impuesto de la compra (ITP en vivienda de segunda mano o IVA en obra nueva) y, normalmente, la escritura de compraventa.
¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en Madrid?
En la ciudad de Madrid el tipo es del 29 % sobre la base imponible, que puedes calcular por el método objetivo o el real, eligiendo el que resulte más bajo. Si vendes con pérdidas, no se paga.
¿Cómo puedo no pagar IRPF por la venta de mi vivienda?
Quedan exentas, entre otros casos, la venta de la vivienda habitual reinvirtiendo en otra vivienda habitual en 24 meses, y la venta de la vivienda habitual por parte de mayores de 65 años.
¿Qué gastos puedo descontar para pagar menos?
Puedes sumar al valor de compra los gastos e impuestos de la adquisición y las mejoras, y restar del precio de venta los gastos que asumes para vender (comisión de agencia, certificado energético, plusvalía municipal, etc.). Todo ello reduce la ganancia sobre la que tributas.